Folgende Situation: Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus in einem Berliner Milieuschutzgebiet. Nach langer Suche finden Sie einen Käufer, der bereit ist, einen guten Preis zu zahlen. Der Kaufvertrag ist unterschrieben - bis die Gemeinde mitteilt, sie prüfe die Ausübung ihres Vorkaufsrechts. Plötzlich steht im Raum, dass nicht Ihr Käufer, sondern die Kommune (oder ein von ihr bestimmtes Wohnungsunternehmen) Eigentümer wird.

Solche Situationen sind in den letzten Jahren gerade in Großstädten wie Berlin keine Seltenheit gewesen. Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 hat diese Praxis allerdings erheblich eingeschränkt. Mit dem neuen „BauGB‑Upgrade“ will der Gesetzgeber das kommunale Vorkaufsrecht nun wieder stärken, insbesondere in Milieuschutzgebieten und bei leerstehenden oder vernachlässigten Immobilien (https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2025/257/VO.html).

Sowohl für Eigentümer als auch für Städte und Kommunen stellen sich daher wieder drängende Fragen: Was darf die Gemeinde? Welche Risiken hat mein Verkauf? Und wie kann ich mich vorbereiten?

Rechtliche Grundlage: Vorkaufsrecht, Milieuschutz, BVerwG 2021, BauGB‑Upgrade

Kommunales Vorkaufsrecht nach dem BauGB

Das kommunale Vorkaufsrecht ist in §§ 24–28 BauGB geregelt. Die Gemeinde kann in bestimmten Fällen anstelle des Käufers in einen wirksam geschlossenen Kaufvertrag eintreten. Grundlage ist meist eine besondere Vorkaufssatzung oder der Erwerb eines Grundstücks in einem Bebauungsplangebiet.

In Milieuschutzgebieten, also Gebieten mit kommunalen Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB, wurde das Vorkaufsrecht lange Zeit intensiv genutzt, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu schützen und Verdrängung durch Luxusmodernisierungen oder Umwandlungen zu verhindern.

Ausschlussgründe (§ 26 BauGB) und das BVerwG‑Urteil 2021

§ 26 BauGB enthält Fälle, in denen ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist. Darunter fällt insbesondere, wenn das Grundstück im Zeitpunkt des Kaufvertrags bereits im Sinne der planerischen Ziele bebaut und genutzt wird (§ 26 Nr. 4 BauGB).

Das Bundesverwaltungsgericht hat am 9.11.2021 entschieden, dass bei der Prüfung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten nur der aktuelle Zustand maßgeblich ist, nicht aber zukünftige Nutzungsabsichten des Käufers (z.B. geplante Umwandlung in Eigentumswohnungen oder umfassende Modernisierungen). Solange die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs planungs- und erhaltungsrechtlich „ordnungsgemäß“ genutzt war, war das Vorkaufsrecht ausgeschlossen.

In der Praxis war das fast immer der Fall: Die Häuser dienten Wohnzwecken, bauliche Missstände lagen häufig nicht vor. Die Folge: Das Vorkaufsrecht der Kommunen in Milieuschutzgebieten wurde trotz erheblicher Verdrängungsgefahren durch spätere Maßnahmen nahezu leerlaufen.

Das BauGB‑Upgrade: Wiederherstellung und Ausweitung des Vorkaufsrechts

Der aktuelle Entwurf des „BauGB‑Upgrade“ (Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts) reagiert ausdrücklich auf dieses Problem. Er greift den dezenten Hinweis des Bundesverwaltungsgerichts auf, § 26 BauGB neu zu fassen.

Die zentralen Punkte:

• Wiederherstellung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten:
  Gemeinden sollen wieder die Möglichkeit erhalten, Grundstücke in Milieuschutzgebieten anstelle des Erwerbers vorzukaufen, um eine sozialgerechte Nutzung sicherzustellen, auch wenn die Immobilie im Verkaufszeitpunkt formal ordnungsgemäß genutzt wird.
• Ausweitung auf problematische Immobilien:
  Vorkaufsrechte sollen zudem erweitert werden, um leerstehende, nur geringfügig bebaute Grundstücke und sogenannte „Schrottimmobilien“ einer sinnvollen Nutzung zuzuführen.
• Abwendungsvereinbarungen werden neu gefasst (§ 27 BauGB):
  Der Entwurf sieht vor, dass Abwendungsvereinbarungen, also Vereinbarungen, mit denen der Eigentümer bestimmte Verpflichtungen übernimmt und die Gemeinde im Gegenzug vom Vorkauf absieht, künftig auf Maßnahmen beschränkt werden, die nicht genehmigungspflichtig nach § 172 Abs. 4 BauGB sind.

Was bedeutet das konkret?

Milieuschutzgebiete: Mehr Vorkaufsfälle, mehr Unsicherheit für Verkäufer

Für Eigentümer in Milieuschutzgebieten heißt das: Ein Verkauf kann künftig wieder häufiger von einer Vorkaufsrechtsausübung betroffen sein. Die Gemeinde kann stärker darauf abstellen, welche Nutzung der Käufer künftig anstrebt, nicht nur auf den jetzigen Zustand.

Streitpunkt ist hier häufig:

• Liegen tatsächlich städtebauliche oder soziale Gründe vor, die den Vorkauf rechtfertigen?
• Ist die Ausübung verhältnismäßig, insbesondere im Hinblick auf das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 GG)?
• Reicht die Begründung der Gemeinde aus, oder ist sie zu pauschal?

„Schrottimmobilien“ und Leerstand: Vorkauf vs. Baugebot

Bei stark vernachlässigten Gebäuden oder leerstehenden Grundstücken stellt sich die Frage: Braucht man wirklich ein Vorkaufsrecht, oder wäre ein Baugebot bzw. Instandhaltungsgebot nach §§ 175 ff. BauGB das passendere Instrument?

Vorkauf bedeutet: Die Gemeinde (oder ein benannter Dritter) muss die Immobilie kaufen, finanzieren und bewirtschaften.

Baugebot/Instandhaltungsgebot bedeutet: Der Eigentümer wird verpflichtet, zu bauen oder instand zu setzen, ohne dass die Kommune Eigentümer wird.

Hier wird diskutiert, ob die Ausweitung des Vorkaufsrechts das richtige Mittel ist.

Abwendungsvereinbarungen: weniger Spielraum, andere Risiken

Bisher konnten Kommunen und Eigentümer in Abwendungsvereinbarungen relativ frei regeln, welche Verpflichtungen der Eigentümer übernimmt, damit kein Vorkauf ausgeübt wird, etwa die Begrenzung von Mietsteigerungen, Verzicht auf Luxusmodernisierungen oder Umwandlung.

Der Entwurf will diese Vereinbarungen auf nicht genehmigungspflichtige Maßnahmen nach § 172 Abs. 4 BauGB beschränken. Für Eigentümer und Investoren bedeutet das:

• Weniger Flexibilität bei maßgeschneiderten Lösungen.
• Möglich, dass Kommunen eher direkt vorkaufen, statt komplexe Abwendungsvereinbarungen zu schließen.
• Gleichzeitig aber mehr Vorhersehbarkeit, welche Auflagen typischerweise verlangt werden können.

Praktische Konsequenzen

Insbesondere für private Wohnungseigentümer und kleinere Investoren in Milieuschutzgebieten ergeben sich mehrere praktische Konsequenzen. Dazu gehören ein erhöhtes Vorkaufsrisiko bei Verkäufen, eine frühzeitige Prüfung der Option einer Abwendungsvereinbarung und die Vermeidung von Risikondikatoren wie Leerstand und bauliche Vernachlässigung.

Auch für Städte und Kommunen bedeutet die Gesetzesänderung, dass sie ihre Möglichkeit zum Vorkauf auf einer deutlichen sichereren Gesetzesgrundlage ausüben können. Auch hier gilt jedoch, dass im Einzelfall zu prüfen ist, ob die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts tatsächlich vorliegen. Insgesamt wird es auch staatlicherseits relevant, weitere Mittel wie die Abwendungsvereinbarung als Alternativen näher zu beleuchten und an die strategische Planung anzupassen.

Hinweis zur Kanzlei

Ich bin Rechtsanwalt in Berlin mit Schwerpunkt Verwaltungsrecht, Öffentliches Baurecht und Immobilienrecht und berate bundesweit private Eigentümer und Investoren bei Transaktionen sowie die öffentliche Hand im Milieuschutzgebiet, zu Vorkaufsrechten und Abwendungsvereinbarungen. Bei konkreten Fragen zu Ihrem Objekt, einer geplanten Veräußerung oder der Ausübung des Vorkaufsrechts können Sie mich gern kontaktieren.